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卖方违约
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房价暴涨致卖方寻借口,律师巧妙化解买方履行瑕疵,最后判买方胜诉
日期:2015-12-25 23:32:54

                                                                                 

                                                                                        文/刘信平

 

案情简介

        2015年4月16日,经第三人(深圳市某房地产投资顾问有限公司)居间介绍,原告香港公民梁先生与被告香港公民刘先生签订《二手房买卖合同》(以下简称“买卖合同”)。买卖合同规定:被告将深圳市宝安区西乡某大厦房产转让给原告。该房产转让价格为人民币260万元,签约当日买方支付定金5万元,签约15天内支付首期款。卖方于签约3日内出具公证委托书给担保公司办理融资赎楼、过户等手续。买卖双方需于银行出具承诺函且卖方完成赎楼三日内签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续。同时买卖合同第15条约定了卖方违约责任:如卖方未按合同约定履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过七天或有其他根本违约行为的,买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止,也可解除合同并选择要求卖方支付成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。

        上述买卖合同签订后,原告如约支付定金5万元,同日被告如约做公证给深圳市某融资担保有限公司融资赎楼。双方于4月23日在某银行签署了《二手楼交易资金监管协议》,原告支付了监管首期款。但由于后来深圳市房地产价格暴涨,被告不想继续履行合同。被告认为原告虚增房贷(将成交价260万元报为300万元),要求撤销贷款承诺函,6月10日某银行撤销贷款承诺函。6月12日和13日原告委托第三人的王经理代表原告多次向被告发短信,要求被告配合原告办理一次性付款购买涉案房产,但被告拒不予以理会。此后打电话给被告,被告既不接电话,也不回短信。2015年6月18日原告委托刘信平律师向被告发出律师函,表明如果被告认为原银行承诺函已失效,请配合并协助原告向其他银行申请银行按揭贷款,或者配合并协助原告共同设立另一监管账号,以便原告能一次性付款购买涉案房产,并希望接到律师函三天内给予答复。但被告拒收律师函,特快专递被退回。6月20日刘律师向被告发出短信向被告告知同样内容,但亦未接到被告的任何答复。嗣后刘律师再打电话给被告,被告也不接听电话。

        2015年6月30日原告委托刘律师向深圳市宝安区人民法院提起诉讼,要求判令:一.判令解除双方签订的买卖合同。二.判令被告支付成交价20%的违约金人民币52万元。三.判令第三人返还定金5万元。

         被告提出反诉,称某银行已作出处理意见,因为原告提供虚假资料取消对该笔贷款的发放。根据合同约定,原告应当在2015年6月20日前将相当于银行贷款承诺函的金额的房款支付到监管账户。但原告没有按照合同的约定履行合同义务。合同还约定,买方逾期履行合同义务超过7日的,卖方有权解除合同。在贷款承诺函被银行撤销后,原告没有按照约定补足房款,违约期限早已超过7日期限,其行为构成根本违约。因此,被告有权根据合同约定解除合同,并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金。请求判令:一、确认《二手房买卖合同》已经解除;二、原告向被告刘先生支付违约金52万元。

【法院认为】

           原告和被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面遵照履行。原告申请按揭贷款需要被告配合签署相关文件,而原告申请按揭贷款的数额为210万元,明显超过了案涉交易可以贷款的数额,被告的委托代理人配合原告办理上述虚假高贷,因此原告和被告对虚假高贷均需承担责任。被告在《声明书》中所留电话号码为其联系电话号码,原告和第三人在贷款承诺函被撤销后的十日内多次电话或短信联系被告,要求一次性支付购房款,但被告均未回复。本院认为,原告一次性支付购房款,数额较大,被告应当配合原告办理一次性支付购房款的资金监管手续,否则原告无法支付该笔款项。但被告在原告明确要求配合的情形下,拒绝回复,致使原告无法一次性支付购房款,导致交易无法继续进行,被告已构成根本违约。根据案涉合同的约定,原告有权要求解除合同,并有权要求被告支付违约金。被告以原告逾期未补足购房款为由主张原告违约,没有事实依据,其据此要求原告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。

【法院判决】

        一、确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》已解除;

        二、第三人应于本判决生效之日起三日内返还原告定金5万元;

        三、被告应于本判决生效之日起三日内支付原告违约金26万元;

        四、驳回原告的其他诉讼请求。

        五、驳回被告的其他反诉诉讼请求。

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