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关于“化解房地产库存”政策的解读
日期:2016-01-09 10:05:36

 

                                                                                           文/刘信平

中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。这次中央经济工作会议提出了一整套化解房地产库存的政策组合拳。综合起来有这么几点:一是仍然将化解房地产库存的希望寄托在农民工的身上,提出“通过加快 农民工市民化,扩大有效需求”、二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;三是提出未来制度改革的方向,是“以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口”;四是提出要发展住房租赁市场;五是提出鼓励开发商降房价;六是提出促进房地产业兼并重组,提高产业集中度;七是提出取消过时的限制性谱施。

对此笔者作出以下解读:

1. 房地产市场最全面的一次解决方案

中央经济工作会议无疑给楼市去库存开出了一张“近期与远期统筹结合、供给与需求双向发力、多措并举”的药方,可以说,这是多年来围绕房地产市场最全面的一次解决方案。

2. 农民工救不了房地产

首先要通过户籍制度改革解决农民工的身份问题,农民工就有条件将他们的长期消费行为从农村转向城市。但农民工的身份问题解决之后,仍然也有一定难度:一方面畸高的房价和农民工的收入格格不入,另一方面农民工而能够在就业地买房的不多。至于租赁市场,多年来其实和农民工无缘,农民工并没有租商品房的实力。

3.希望开发商降房价也不现实

从目前的政策导向来看,一、二线城市的房价不会降价。有的城市在去年330新政以后涨幅惊人,比如深圳2015年新建住宅均价环比涨幅达38.68%。而三、四线城市受库存的压力,尽管涨不起来,但大多数三四线城市的房价已经没有太大的降价空间。即使开发商降价,也和农民工的购买力悬殊很大。

4.需构建长远的住房制度体系

短期看,楼市去库存一方面要从供给上发力,特别是三、四线城市,坚决控制土地和开发节奏,不再造成新的库存压力;另一方面还是要刺激需求。从政府角度,可以通过交易环节税费的减免,提高交易的流动性。

目前我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩,中国的房地产政策需回归民生的本质,而非急功急利地创造地方财政和GDP的工具,构建长远的住房制度体系已迫在眉睫。

 

附录:2015年中央经济工作会议关于抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务的决定

 

中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议认为,明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重,战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度,战术上要抓住关键点,主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

  第一,积极稳妥化解产能过剩。要按照企业主体、政府推动、市场引导、依法处置的办法,研究制定全面配套的政策体系,因地制宜、分类有序处置,妥善处理保持社会稳定和推进结构性改革的关系。要依法为实施市场化破产程序创造条件,加快破产清算案件审理。要提出和落实财税支持、不良资产处置、失业人员再就业和生活保障以及专项奖补等政策,资本市场要配合企业兼并重组。要尽可能多兼并重组、少破产清算,做好职工安置工作。要严格控制增量,防止新的产能过剩。

  第二,帮助企业降低成本。要开展降低实体经济企业成本行动,打出“组合拳”。要降低制度性交易成本,转变政府职能、简政放权,进一步清理规范中介服务。要降低企业税费负担,进一步正税清费,清理各种不合理收费,营造公平的税负环境,研究降低制造业增值税税率。要降低社会保险费,研究精简归并“五险一金”。要降低企业财务成本,金融部门要创造利率正常化的政策环境,为实体经济让利。要降低电力价格,推进电价市场化改革,完善煤电价格联动机制。要降低物流成本,推进流通体制改革。

  第三,化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

  第四,扩大有效供给。要打好脱贫攻坚战,坚持精准扶贫、精准脱贫,瞄准建档立卡贫困人口,加大资金、政策、工作等投入力度,真抓实干,提高扶贫质量。要支持企业技术改造和设备更新,降低企业债务负担,创新金融支持方式,提高企业技术改造投资能力。培育发展新产业,加快技术、产品、业态等创新。要补齐软硬基础设施短板,提高投资有效性和精准性,推动形成市场化、可持续的投入机制和运营机制。要加大投资于人的力度,使劳动者更好适应变化了的市场环境。要继续抓好农业生产,保障农产品(000061,股吧)有效供给,保障口粮安全,保障农民收入稳定增长,加强农业现代化基础建设,落实藏粮于地、藏粮于技战略,把资金和政策重点用在保护和提高农业综合生产能力以及农产品质量、效益上。

  第五,防范化解金融风险。对信用违约要依法处置。要有效化解地方政府债务风险,做好地方政府存量债务置换工作,完善全口径政府债务管理,改进地方政府债券发行办法。要加强全方位监管,规范各类融资行为,抓紧开展金融风险专项整治,坚决遏制非法集资蔓延势头,加强风险监测预警,妥善处理风险案件,坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。

 

 

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