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对住建部等六部委文件【建房(2015)122号】的解读
日期:2015-08-28 22:33:41

                                                                                   文:刘信平

        中国商务部网站2015年8月19日的公告,住建部、商务部等联合发布的文件【建房(2015)122号】《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,通知称,为促进房地产市场平稳健康发展,中国决定对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。现对该政策要点进行如下解读。

     政策要点:

      1. 取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

      2. 境外机构在境内设立的分支、代表机构)经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

      3. 对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。

       政策解读:

      1.  当前中国房地产市场已经降温,人民币开始贬值,热钱也在退潮。当前外资已呈流出态势,政府希望此举能留住外资、吸引外资。对于外商房企的注册资本金降低要求,也明显有利于部分企业的资金周转。

      不过,新政实际实质影响有限,但会增强市场购房者的信心。从目前看,8月末降准降息再加上加取消部分限外政策,对于一二线城市,2015年市场走势将明显趋好。

      2. 此前对于境外人士(港澳台和华侨除外)的购房政策,对于其在境内工作、学习的年限是有要求的,即需要一年以上的时间。但该通知中并没有提及年限。也没有提及“境外人士限购一套房”的规定,而是表示境外人士“均可购买符合实际需要的自用、自主商品房”,将其解读为这可能意味着境外人士在国内能够购买二套房。

      不过,鼓励境外个人购房有待观察,一线城市可能略有效果,但效果不会太显著,理由如下:首先,2005至2007年,外资热情进入内地一线楼市,主要是三大因素:房价快涨、套汇差(人民币快步升值)、套息差(当时利率偏高)。而现在今非昔比,外资对于购房的欲望减低。其次,中国投资环境复杂,行政性政策随时出台,房地产税也呼之欲出,对境外人士投资积极性减弱。再次,从境外人士(港澳台和华侨除外)的消费观念来看,对投资境外房地产并无多大兴趣。

      但是 ,深圳房地产却特别为港澳台和华侨所青睐。虽然深圳属于实施住房限购政策的城市,目前境外个人在深圳限购一套房。但据了解,深圳限外令约在两年前已悄然放松,政府虽没有明文表示,但有关部门办理过户登记时却表示不再需要相关证明。自2010年限外令政策出台以来,港澳台和华侨于内地购房若想取得1%的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明,内地政府以家庭为单位限制境外人士购房。现在已经不再需要提供类似证明,只要自己在深圳没房就可以买了,不用考虑配偶或家庭在深圳有无房产。换言之,过去限制家庭购房,而如今只限制个人购房。

      以此看来,深圳市的限外令似乎外紧内松,既然这样,根据住建房(2015)122号文件的相关精神进行修改,即在深圳进一步放宽限外令,也指日可待。

 

附件:

                                                                 《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》

                                                                                    建房(2015)122号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

           为促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(住建房[2006]171号)中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整,现就有关事项通知如下:

        一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例,按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。

        二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

       三、境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。

      四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序,提高办事效率,优化和改进外商投资房地产管理。自本通知印发之日起,外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。

      除上述政策调整以外,《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)继续有效。

                                                                                                                                                                 住房城乡建设部

                                                                                                                                                                 商务部

                                                                                                                                                                  国家发展改革委

                                                                                                                                                                  人民银行

                                                                                                                                                                  工商总局

                                                                                                                                                                  外汇局

                                                                                                                                                                   2015年8月19日

 

 

 

 

 

 

 

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