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“一房二卖”中,两份房屋买卖合同的效力应如何认定?
日期:2015-09-05 01:20:21

 

       问题:

      (1)开发商甲1998年将一处商品房卖给乙,签订了合同,乙交足了房款,并一直占有使用至今。(2)2002年开发商,又将该处房屋卖给丙,签订了合同并办理了房屋所有权证。(3)该处房屋二者买卖期间,从1998年至2003年一直被各级法院查封。(4)2002年当事人提出行政诉讼,撤消了丙的房屋所有权证。

      问:

    (1)两份房屋买卖合同哪个有效,是都有效,还是都无效,还是分别有效?(2)认定都无效,应当如何处理?

       解答:

       (1)显然,开发商甲将商品房卖给乙,既签订了合同,乙也付足了房款,一直占有使用至今。乙是合法的房屋所有人,虽然没有办理房屋产权登记,其支付对价和实际占有的行为,是可以认定其为合法占有,而非非法占有,也区别于善意占有。况且乙还经行政诉讼,由房产管理机关撤销了丙的房屋所有权证,这一法定事实本身,也证明乙的合法取得的事实。丙作为之后购买该房者,当现房屋已由他人购买且居住的情况下,应当向开发商主张权利,而非一意孤行地办理产权证书,该办证行为实际不具有对抗效力。所以,前后两份购房合同指向同一标的物,第一份应为有效,第二份也应为有效,或者第二份虽有效,但因标的物有冲突,属于履行不能。

      (2)如果两份合同均认定无效,其效果就是:乙向甲返还房屋,甲向乙、丙返还购房款。而鉴于本案实际情况,乙需要该房且已实际占有应当由乙按当时购

的价格优先购买该房产;而对于丙来讲,其支付了价款,但并未实际取得房屋,未行使占有、使用的权利,甲占有了丙的房款,应当退还丙房款及相应的利息损失,以及房价上涨的差价损失。

      (来源:吴庆宝主编:《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题 民商裁判指导卷》(增订版),中国法制出版社2011年版,第50-51页)

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