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对深圳3.25新政(深六条)及相关执行细则、补充通知的解读
日期:2016-04-12 22:03:39

                                                                文/刘信平

2016年3月25日晚,深圳市政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》(深府办【2016】12号,简称《深圳3.25新政》),规定非深户籍居民购房必须提供前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明,且只能购买一套,即变更之前买房条件1年社保为3年社保。

2016年328日,针对外界关心的非深户社保13”执行时间问题,市规划国土委发布执行细则,规定325(25)前有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的,可视同已发生交易,可按新政发布前的限购条件执行。

201649日,深圳市不动产登记中心正式向媒体发布《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》(以下简称《通知》),对非深户社保13”等政策的执行细则做了进一步补充。

对今后楼市如何走向,签约后当事人应如何应对,本律师作如下分析。

一.3.25新政(深六条)要点

  (一)对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成。

 (二)二套房首付比例"三成改四成“——对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

 (三)本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房。

 (四)非深户社保缴纳“一年改三年”——能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。

 (五)严禁众筹购房等杠杆配资业务——严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业

 

二.  执行细则、补充通知要点

第一种情况:境内非深户居民购房,实际交易行为发生在325(25)之前,且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的,在325(25)之前已网签预售商品房认购书的,须提交网签预售商品房认购书。

 

第二种情况:未能在325(25日当天)前网签的市民,须在624(624)之前申请登记,并增加提交以下购房证明之一:一、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等,收款人需为卖方)。二、卖方通过中介收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的,还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书;购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

 

第三种情况:325日之前未网签合同或者预售认购书,且于624(含当天)之后申请的,则不予受理。325(不含25)之后有购房行为的非深户居民,须提交的社保或者个税证明材料要满足3年及以上(不含继缴和补缴)这一条件。

 

三.解读

(一)政策层面解读

1. 对市场预期的影响较大

此次政策着力点在于“增加供应、抑制投机、规范市场“,相比调控政策本身,对市场预期的响反而更大。

2. 调整力度不大

相比较北上广一线城市,深圳对非深户籍居民家庭购房条件相对比较宽松,此次调整力度不大。

3.影响的面不大

有机构统计,2015年深圳购房者当中,深户占七成,非深户仅占三成。在非深户当中,社保年限不足3年的也是少数,不足三分之一。因此此次非深户购房社保年限1年 均改为3年,影响的人群不足10%。

4. 市场将回归理性

总体上说楼市3.25新政将有利于市场回归理性。

(二)法律层面解读

笔者针对以下几种情况,分析在法律上不同的处理结果:

1. 买方已经与卖方签订购房合同,并已网签

楼市3.25新政不具有溯及力。境内非深户居民购房,实际交易行为发生在325(25)之前,且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的,在325(25)之前已网签预售商品房认购书的,须提交网签预售商品房认购书。

 

2、买方与卖方签订购房合同,尚未网签

未能在325(25日当天)前网签的市民,须在624(624)之前申请登记,并增加提交以下购房证明之一:

(1)买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等,收款人需为卖方)

(2)卖方通过中介收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的,还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书;购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

3.  买方和卖方未网签合同或者预售认购书,且于624(含当天)之后申请登记的

2016年325日之前未网签合同或者预售认购书,且于624(含当天)之后申请登记的,则不予受理。

3、法院对购房资格的认定

立案时已开具的具备购房资格证明如果有效,则案件处理结果不受影响。

4.签约后由于政策原因,首付款比例增加造成买方无法支付首付款或无法按时支付首付款,应如何处理

如首付款比例增加,因买方无法按时支付首付款造成违约或者因买方无法支付首付款造成合同不能履行,其原因是由于政策变化造成的,因此,违约责任或合同不能履行而解除的原因不可归责于一方。在此情况下,一般法院会遵循公平原则,根据不同情况酌情作出相应处理。

 

三.附录

                                   

深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见

                                                                   2016-03-25    来源:深圳市政府网站

    各区人民政府,市政府直属各单位:

    为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求,推进住房供给侧结构性改革,经市政府同意,现就完善我市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见:

 

    一、多渠道增加住房供应

 

    加大住房供应力度,通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度,从供给侧加快住房有效供应,平衡供求关系。

 

    二、完善住房保障体系

 

    加大保障性安居工程建设力度,“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房,进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。

 

    三、实行差别化住房信贷政策

 

    对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

 

    人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例,各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。

 

    四、完善购房政策

 

    本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。购房时间的认定,以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

 

    五、规范房地产市场秩序

 

    加强全市房地产行业诚信管理体系建设,推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网,形成监管合力,实现行政监管与行业自律的联动。坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为,规范中介机构和从业人员经营行为。

 

    六、加强房地产金融风险防控

 

    结合前期全市首付贷风险排查情况,继续开展全市金融风险排查和专项整治,严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能,引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

 

本意见自发布之日起实施。

 

《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》

 

深圳市不动产登记中心2016年4月9日发布《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》以下简称《通知》),对非深户社保13”等政策的执行细则做了进一步补充。

 

今年325日,深圳市政府发布6条楼市调控新政策,其中提出非深户社保13”的规定。328日,针对外界关心的非深户社保13”执行时间问题,市规划国土委发布执行细则,规定325(25)前有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的,可视同已发生交易,可按新政发布前的限购条件执行。

 

 

此次《通知》将非深户在325(25)前的购房行为细化为三种情况和处理方式。

 

第一种情况:境内非深户居民购房,实际交易行为发生在325(25)之前,且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的,在325(25)之前已网签预售商品房认购书的,须提交网签预售商品房认购书。

 

第二种情况:未能在325(25日当天)前网签的市民,须在624(624)之前申请登记,并增加提交以下购房证明之一:一、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等,收款人需为卖方)。二、卖方通过中介收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的,还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书;购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

 

第三种情况:325日之前未网签合同或者预售认购书,且于624(含当天)之后申请的,则不予受理。

 

325(不含25)之后有购房行为的非深户居民,须提交的社保或者个税证明材料要满足3年及以上(不含继缴和补缴)这一条件。

 

《通知》还对提交的个人所得税或社保证明材料做出了调整:以个人所得税纳税情况作为证明材料的,调整为提交税务部门出具的自325日起向前连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税的证明材料;以个人社保作为证明材料的,调整为通过社保局提供的端口进行审核,将不再提交社保缴交清单。

 

另外,《通知》对境外机构和个人的购房政策做了补充说明:港澳台居民、华侨和持有《外国人永久居留证》外籍人员只需提交自用、自住承诺书,便可以购买一套住宅;境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外),可以购买自用的办公商品房,但需提交自用承诺书。

 

 

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