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广东省高院司法文件
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解读《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
日期:2018-04-05 07:58:26

 

作者:郭尔绚 

为妥善审理房屋买卖合同纠纷案件,省法院从统一裁判标准,解决类案不同判问题着手,以2014年受最高人民法院民一庭委托起草的商品房买卖合同司法解释(二)建议稿为基础,经过深入调研和充分论证,并广泛征求省内各级法院和有关部门、社会各界人士意见,几易其稿,制定《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(下称《指引》),涵盖六个方面的内容:1.预约与本约的区分;2.合同效力认定;3.合同的履行及违约责任;4.合同权利义务的终止;5.诉讼时效;6.居间合同。《指引》旨在为房地产案件审判中法律适用的热点、难点问题提供解决路径,在具体规则的制定上,严格遵循服务五大发展理念,实现公正司法,不断提高司法公信力的审判工作价值目标。

 

一、贯彻区分原则,科学认定合同效力

 

鼓励交易、增进社会财富,是现代合同法最为重要的价值目标。严格规制认定合同无效,鼓励市场发展,稳定交易秩序,在我国合同法及其两部司法解释中均有体现。但个案中对如何把握合同法司法解释二所规定的影响合同效力的效力性强制性规定的范围以及合同无效的具体情形,仍存有争议。最高人民法院杜万华专委在2015年《第八次全国法院民事商事审判工作会议上的专题讲话》中强调,“尊重契约自由是贯彻民事商事领域法律的基础性原则,是实现经济社会创新协调发展的重要法律制度保障。”“我们要鼓励、包容交易模式和交易结构创新,维护依法成立合同的法律效力。”审判实践中,应审慎把握合同无效情形。科学认定合同效力。

 

具体来讲,应以区分原则为指导,即区分原因行为和物权变动的结果,科学认定合同效力。根据物权法规定,基于法律行为发生的物权变动,以形式主义物权变动模式为原则,以意思主义物权变动模式为例外,也即一般情况下,物权的变动以完成形式要件为前提。因房屋买卖发生的物权变动,以办理房屋所有权转移登记为生效要件,买卖合同的生效并不直接导致物权发生变动,而物权是否变动,是结果行为的范畴,与债权行为的效力无关。以区分原则为指导,厘清法律关系性质,对处理物权变动的原因行为与其结果之间的关系具有重要的实践价值。1

 

2012年最高人民法院买卖合同司法解释明确无权处分不影响买卖合同效力,这是司法实践的重大转折,也是区分原则最为典型的体现。按照区分原则,债权合同仅产生债权债务关系,并不现实地引起财产权利变动,不以当事人享有处分权为生效要件。办理物权变动登记是出卖人负担的合同义务,当事人根据其意思表示在买卖合同中确立的债权债务关系的效力不受是否办理登记影响。因此,包括所有人未经抵押权人同意转让房屋、转让被查封不动产、擅自出卖共有房屋等等情形,均只是在债权合同成立时缺乏处分权,债权合同本身的效力并不因此受到影响,这也是《指引》第七条关于合同无效事由排除性规定的基础。整体而言,除标的物属于禁止、限制流通物(如违法建筑、未依法办理征地手续的农用地等)时,应对合同效力作出否定性价值评判外,一般应避免对效力性强制性规定作出扩大性解释,鼓励已经订立的合同按照当事人的意思表示发生履行的效果。

 

除前述第七条外,第二条关于预约与本约的区分,亦是强调尊重当事人意思表示,以合同是否已经具备本约的主要条款为依据为认定标准。若名为预约,但已具备完备的本约条款,应当认定为本约,促成合同按当事人意思产生效力。这一做法,以买卖合同司法解释起草小组观点为依据,突破了最高人民法院商品房买卖合同司法解释第五条以有无履行行为作为认定本约要件之一的规定。2

 

第十三条关于名为房屋买卖合同,实为民间借贷合同的担保的规定,明确了以下内容:1.确认担保合同有效,债权人负有强制清算义务,不具有优先受偿地位。过去我们对于债务到期前签订的此类担保合同,往往以违反流质、流押禁止性规定认定合同无效。《指引》以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定为依据,对于在金融市场发展过程中大量出现的这一新型融资手段,确认其作为担保合同的效力,基于物权法定原则,权利人不具有优先受偿地位,并负有强制清算义务。对于债务履行期届满后债务人未清偿,担保合同已经履行完毕的,按照前述司法解释规定的精神,应尊重当事人意思自治的成果,债务人没有请求返还房屋的权利,仅有要求债权人履行清算义务,就债务履行期届满后房屋归属于债权人时的房屋价值与债务金额的差额主张返还。

 

第十四条关于以物抵债协议,应按照合同法的一般性规定认定其成立以及效力。3同时明确,以房抵债协议是以新的协议取代了原债权债务关系的合同,但是如果以房抵债协议不能履行,债权人可以要求解除合同,解除合同的后果是恢复原状,也即回到原来的债权债务关系,债权人据此可要求按原债权债务关系履行。4

 

二、坚持平等保护,依法认定商品房买卖格式条款效力

 

尽管现代合同法以尊重当事人自由意思为基本原则,但是仍然存在一些例外之处。在经济实力有显著差异的当事人之间的契约,契约自由原则的作用明显变小变狭。5商品房买卖合同即是一例。《指引》对近年来类案中遇到的一些典型的对消费者不利的格式条款作出了具体规定:

 

第十一条规定对商品房买卖合同中约定将业主共有部分赠与买受人或者由买受人专用,或者约定由出卖人利用的条款,因违反物权法关于建筑物区分所有权人共同管理权的规定,应认定为无效的格式条款。

 

第三十条规定以商品房取得竣工验收备案为最低交付条件。该条确立的最低交付标准,经过征求广东省住房和城乡建设厅意见,并经反复讨论后最终确立。根据《建筑工程质量管理条例》《建筑工程施工质量验收统一标准》等的相关规定,建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理,防止不合格工程交付使用的一个重要手段。在2002年国务院取消房地产开发项目竣工验收行政审批项目这一背景下,强调竣工验收以取得备案为标准,目的在于在房屋质量这一关系广大人民群众人身和财产安全的重要环节,强化行政主管部门的监督和管理色彩,切实维护民生利益。

 

第三十三条规定出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。其理由是,合同法第66条、第67条所规定的先履行抗辩权、同时履行抗辩权,其主要构成要件是双方互负对待给付义务,也即两项债务互为对价。交付房屋是房屋买卖合同依其契约类型和性质固有的主合同义务,缴纳公共维修基金、前期物业费均属于物业服务法律关系的内容,不属于前述两项履行抗辩权的调整范围。

 

第三十四条明确出卖人负有协助办理所有权登记的法定义务,即使合同未约定,亦不影响出卖人应合理、妥善地履行协助义务。

 

第三十九条明确了格式条款约定出卖人按固定数额承担迟延违约金的,当事人可以依法请求增加违约金。

 

三、鼓励诚实守信,引导树立市场主体行为准则

 

房屋买卖合同纠纷案件审理难度大,主要体现为利益主体多元、利益诉求多样、利益博弈激烈。发挥司法裁判对市场交易的评价、规范、引导功能,鼓励诚信交易,提高违约成本,是民事审判工作的重要任务。

 

《指引》第十九条对夫妻一方转让共有房屋,另一方以未经其同意提出异议的情形,按无权处分、表见代理的一般法律规则予以处理,保护信赖登记、信赖授权外观的善意买受人。

 

第二十四条是关于多重买卖的规定,多重买卖不影响合同效力,数个买受人均享有债权,但债权向物权的转变并不是全无到全有,而是一个渐变的过程。有学者对此提出物权期待权的概念,认为如果双方在履行情况已经接近于取得所有权,就应受到高于普通债权,也就是物权期待权的保护。6以避免过分关注形式主义物权变动模式的形式要件,而忽视当事人的意思。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的可以排除执行的买受人权利,也是对债权予以优先保护的一个例证。本条以此为基础,原则上确立了已办理所有权转移登记>预告登记且在有效期内>占有>递件>网签>付款>成立在先的履行顺序,否定恶意抢先登记的优先效力。

 

第四十二条明确有解除权的当事人继续履行合同或者受领对方给付的,视为放弃合同解除权。有解除权的当事人继续履行合同或者受领给付的,是以自己的行为表示同意继续履行,对方当事人也因此对合同的继续履行产生合理信赖,根据“禁反言”的规则,这种行为应视为是对合同解除权的放弃。

 

四、正确理解立法,切实维护物权公示原则

 

物权法第九条确立了不动产物权变动以登记生效要件为原则的物权变动模式。因房屋买卖合同发生的物权变动,是最为典型的以登记为生效要件的情形。但是审判实践中,对于未办理过户登记的房屋买卖合同的买受人判决确认其有所有权,对双方约定未办理转移登记的标的物归一方所有的协议(以以房抵债协议为典型)予以司法确认或制作调解书的情形仍然存在,有观点认为,此种情况符合物权法第二十八条规定的人民法院的法律文书可以导致物权设立、变更、转让或者消灭的情形。

 

针对这种情况,《指引》第十五条规定,对当事人达成的涉及确认债权人对未登记在其名下的抵债房屋享有所有权的内容,人民法院不应予以确认;第二十六条规定,房屋尚未办理所有权转移登记的,买受人请求确认房屋归其所有的,人民法院应向其释明变更诉讼请求为办理所有权转移登记。主要理由是:首先,物权变动生效要件不属于当事人意思自治的范围,当事人基于法律行为就不动产归属作出的约定,与登记状态不符的,人民法院不应予以确认。其次,导致物权变动的法律文书属于形成性法律文书,根据物权法司法解释(一)第七条的规定,此类文书包括:人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交确认书、以物抵债裁定书。此外,撤销债务人损害债权行为之诉中作出的支持原告诉请的判决亦属于形成判决。7形成性法律文书主要以原告行使形成权为基础,是对当事人行使形成权的法律效果的确认,对此类法律文书的范围予以任意扩大,与法律规定相违背。

 

《指引》第二十八条关于借名买房中,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持的规定,也是基于同一法理。借名人与出名人(登记权利人)之间关于房屋权属的约定,与物权法规定的不动产物权生效要件不符,不具有物权法上的效力,若支持确权请求,将违背物权变动原则。8

 

五、立足工作大局,严格贯彻落实中央和地方各项调控政策

 

中央和地方各项房地产调控政策,是在房地产领域建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制的重要内容,也是中央和地方经济工作的重要部署。忠实履行宪法和法律赋予的职责,在审判工作中贯彻落实各项调控政策,是人民法院的重要使命。2012年省法院《全省民事审判工作会议纪要》已有相关规定。《指引》进一步规定,涉及限购房屋的合同履行争议,应当按照《广东省高级人民法院 广东省住房和城乡建设厅 广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》,要求买受人在举证期限内提交房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》,对因受到限购、限贷政策影响导致合同履行不能的情况,参照商品房买卖合同司法解释的相关规定,按照不可归责于双方当事人的原因处理,合理保护双方当事人权益。

 

此次《指引》的制订,凝结了广大一线法官的智慧和汗水,力求忠于立法精神,体察实践需求。但是在起草过程中,许多问题比如合同无效、被解除、撤销情形下的同时履行判决、房屋层高误差的赔偿问题等,因为条件尚不成熟等原因,最终未作规定。其中部分创新型的内容(如第三十六条规定的同时履行判决),还需要深入实践、继续完善。审理指引是从大量个案中提炼和萃取裁判规则的集中体现,它以审判实践为源泉,也需以审判实践为载体展现其生命力。期待在今后的审判工作中,在奋战在审判一线的同仁们共同努力下,房屋买卖合同纠纷理论与实务之研究能够得到进一步升华,为全面做好新形势下民事审判工作,不断满足人民日益增长的美好生活需要贡献力量。

 

(作者单位:省法院民一庭)

 

 

1. 孙宪忠:《中国物权法总论》第二版,法律出版社2009年版,第265页。

 

2.相关观点,可参见最高人民法院民一庭:《商品房买卖预约合同与本约合同的区分》,载《民事审判指导与参考》第67辑,人民法院出版社,第178页。

 

3.2014年4月江苏省高级人民法院《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》按以物抵债协议是否已经履行完毕认定其效力,将其作为实践性合同来对待。最高人民法院2015年《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》规定,当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续,一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销,经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定的情形的,对其主张不予支持。该条未明确没有办理过户手续的协议应如何处理。在《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要理解与适用》中则认为,对该条规定不能从反面理解,认为未办理过户手续的协议就应认定无效。

 

4.可参见《最高人民法院公报》2017年第7期,通州建总集团有限公司等建设工程施工合同纠纷案。

 

5.【日】我妻荣著,王 译:《民法讲义Ⅳ新订债法总论》,中国法制出版社2008年版,第10页。

 

6. 吴光荣:《物权诉讼:原理与实务》,人民法院出版社2009年版,第424页。

 

7.杜万华主编:《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》,人民法院出版社2016年版,第229页。

 

8.可参见司伟:《借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考》,载《民事审判指导与参考》第66辑,人民法院出版社出版,第109页。

(来源:《广东法院网》)

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