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土地使用权缩水问题
日期:2015-09-08 17:00:11

      【律师提示】

      商业用地使用年限最高为40年,开发商与业主签定合同时却自行“约定”为50年,该约定违反了行政法规的规定,超过法定年限的部分无效。开发商应承担相应的责任,退还土地使用权出让金*20%的地价款(超出法律规定的无效10年占整个合同约定使用年限50年的比例)。

     【基本案情】

       2002年5月6日李某与A房地产开发有限公司(以下简称A公司)签定商品房买卖合同,陈某购买该公司开发的商业公建512余平方米,单价6180元/平方米,总价款3,164,160.00元,陈某支付了全部购房款,合同写明土地使用权年限自1999年5月6日——2049年5月5日止,计50年。后陈某从市国土资源和房屋局了解到该宗土地使用年限自1999年5月6日——2039年5月5日止,计40年。陈某于2003年10月15日起诉,称A公司有欺诈行为,要求解除合同,退回全部购房款,并要求承担银行同期贷款利率计算所付购房款的利息,并要求赔偿损失50万元。法院经审理查明该宗土地为商业用地,使用年限为40年,土地出让金为1000元/平方米,诉争房屋占地为256平方米。

     【法院判决】

     法院认为,有关出让国有土地权年限系由法律加以规范,根椐《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,商业用地使用年限最高为40年,A公司与陈某签定合同时却自行“约定”为50年,该约定违反了行政法规的规定,超过法定年限的部分无效,土地使用权的取得系开发商的单方行为,与原告无关,应由开发商承担责任,但土地使用权的部分无效并不必然的导致整个商品房买卖合同无效,并不导致合同目的无法实现,因此原告要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定,经法院行使释明权,原告变更诉讼请求要求赔偿土地使用权年限短少的损失。

       法院判决认为,通常情况下,商品住宅的价格包括成本、利润、税金和地段差价,其中成本包含征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑及安装工程费等等。在房屋计价时,开发商常常以建筑面积为单位,虽未具体注明价格的构成,但实际包含了地价和建筑成本在内。本案中陈某所支付的房价即包括地价和上部工程的建筑成本,由于建筑成本系一次投入,与建筑物的存续时间长短无关,故A公司并未因土地使用权年限的变动而获得相应的利益,而地价则涵盖土地的使用年限,虽然A公司与陈某签订的合同中没有体现土地使用权年限在计价中的成分比例关系,但是由于双方约定的土地使用年限超过法律规定的最高年限,A公司应承担相应的责任,退还相应的地价款,计算方式为:256平方米(诉争房屋占地面积)*1000元/平方米(土地使用权出让金)*20%(超出法律规定的无效10年占整个合同约定使用年限50年的比例)=51200元。判决A公司于判决生效之日起返还陈某地价款51200元及相应利息(自2002年5月6日到A公司付款之日止)。

 

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