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因不可归责于任何一方的事由订立房屋买卖合同的,立约定金应返还
日期:2015-08-30 10:33:44


                                            ——曹求玉诉广东省中山市中南物业开发有限公司商品房预约合同纠纷案

【裁判要点】

         房屋认购书是为将来商品房买卖合同而签订的具有预约性质的合同。在协商签订商品房买卖合同过程中,双方均有权对另一方的要约予以承诺、拒绝、修改,因不可归责任何一方当事人的事由没有订立买卖合同时,立约定金应当返还。

【基本案情】

         曹求玉与中南公司(广东省中山市中南物业开发有限公司)签订中南服饰广场认购书。认购书约定,曹求玉订购位于中南服饰广场4幢1层1L1-28车商铺,商铺价款268 756元。在签署认购书时付清定金人民币3万元。买受人选择一次性付款的,九六折付款,签署认购书10日内付清,并签署商品房买卖合同;选择按揭付款的,九八折付款,在接到中南公司书面或电话通知7曰内签署商品房买卖合同,即申请办理银行按揭手续。当日,曹求玉支付中南公司定金人民币3万元。其后,中南公司要求曹求玉签订房屋买卖合同,曹求玉对其中条款提出异议,双方没有达成一致协议。

        曹求玉以双方对商品房买卖合同的部分条款无法达成一致意见为由,提起诉讼,请求判令中南公司退还定金人民币3万元,中南公司承担逾期利息。

        中南公司答辩称:认购书是买卖双方真实意思表示,应当合法有效;曹求玉不履行签约义务,属于违约,中南公司有权没收该定金。

【裁判结果】

        一审法院认定:曹求玉与中南公司签订的认购书,系双方当事人的真实意思表示,合法有效。曹求玉在签订认购书并支付定金后,没有按认购书上的约定时间支付购房款及签订买卖合同,曹求玉的行为已构成违约,曹求玉应承担违约责任。按照认购书约定,中南公司有权没收定金。

       一审法院判决:驳回曹求玉的诉讼请求。

         曹求玉不服一审判决,以原判认定其构成违约没有事实依据,其与中南公司签订认购书时并未就买卖合同的主要内容达成一致,而事后没有达成协议,不是任何一方的过错为由,提起上诉,请求二审法院撤销原判,判令中南公司返还定金3万。

        二审法院判决:撤销一审判决;中南公司应返还曹求玉3万元。

【裁判理由】

         曹求玉与中南公司之间签订的认购书属于预约合同,即为了将来签订商品房买 卖合同而签订的合同。曹求玉交纳的定金3万元属于立约定金,即为了保证将来签 订房屋买卖合同而支付的保证金。如果曹求玉将来不签订合同,则定金3万元归中南公司所有;如中南公司拒绝签订合同,则双倍返还定金给曹求玉。

        虽然认购书约定了房屋的单价,但双方对买卖房屋的付款方式、交楼时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定,需在签订买卖合同时协商一致达成,亦没有约定将来只要中南公司提出签订买卖合同,无论中南公司提出的条款如何,曹求玉均应一概承诺。在中南公司要求曹求玉签订房屋买卖合同时,中南公司提供了合同条款样本,属于要约。由于曹求玉与中南公 司是平等的民事法律关系当事人,曹求玉对中南公司提出的要约有权承诺、拒绝、要求修改,针对曹求玉提出的要约,中南公司亦有权承诺、拒绝、要求修改。本案双方在签订买卖合同时没有协商一致达成协议,不可归责于任何一方当事人,中南公司应当返还定金。

   (转引自:《中国指导案例》编委会编,《人民法院指导案例裁判要旨汇览——物权·房地产卷》,中国法制出版社2013年第一版,第376-378页)

 

 

 

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