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因借名购房引起的购房纠纷案
日期:2015-08-23 00:04:14

 

                                        文/刘信平

 

律师提示

       因限购政策引起借名购房,被借名者乘借名者(即实际出资购房者)回台湾之际将涉案房产卖给第三方,被借名者收到房款后潜逃。涉及因借名购房引起的购房纠纷案,借名者有权要求被借名者应将收取的房款返还给借名者。但因被借名者缺席判决,第三方是否属恶意取得尚有待证实,这是本案的遗憾之处。

 

案情简介

       2010年4月14日台湾居民余某与陈某签订的《二手房产买卖合同》,合同约定陈某将坐落于深圳市宝安区某房产以人民币205万元转让给余某。因余某当时属于房产的限购人员,余某征得被告李某(在余某家中帮工)同意:由余某出钱购房,以李某名义将涉案房产登记在其名下。嗣后于2010年5月18日,涉案房产过户到被告李某名下。2010年11月6日余某与李某签订《协议》约定:(1)涉案房产虽登记在李某名下但全部购房资金由余某支付;(2)上述房产的产权和收益均属于余某:(3)未经余某同意,李某不得转让给第三方。

         2010年4月14日合同签订后,余某向陈某支付了定金和首付款,并按月支付了按揭贷款。涉案房产一直由余某控制、使用及租赁。2012年10月份余某多次同李某约王某及其太太到被告三某地产代理司凡尔赛宫分行办公室商谈涉案房产的交易事宜,余某已多次向王某及其太太强调余某系涉案房产的实际所有人,并表示出售价为310万元。2012年12月7日李某趁余某回台湾看病之际通过某地产代理公司在罗田路的代理分行擅自将涉案房产低价(286万元)转让给王某,并将部分房款卷席而逃。2013年1月份余某知悉后,委托本律师,起诉李某、王某、某地产代理公司,要求判令三被告赔偿损失177万元。

 

       法院判决

        经深圳市宝安区人民法院审理后判决:1.李某向余某支付125.7万元购房款,判决生效后十天内支付。2.驳回原告其它诉讼请求。判决后各方均没有提出上诉。

 

                                                                                代理词

尊敬的审判长、审判员:

       本人受原告的委托,特发表以下代理意见,供合议庭审议:

      一. 2012年1月21日前李某名下的涉案房产产权应属于原告所有

      (一) 原告与陈某签订的《二手房产买卖合同》是双方真实意思表示

      2010年4月14日原告与陈某签订的《二手房产买卖合同》,合同约定陈某将坐落于深圳市宝安区某房产以人民币205万元转让给原告。因原告当时属于房产的限购人员,原告征得被告李某同意:由原告出钱购房,以李某名义将涉案房产登记在其名下。嗣后于2010年5月18日,涉案房产过户到被告李某名下。虽然2012年1月21日前涉案房产实际所有权人与登记主体与不一致,但原告与陈某签订的《二手房产买卖合同》是双方真实意思表示,是合法有效的。

      (二) 原告与李某签订的《协议》及李某出具的《委托书》均表明涉案房产由原告出资并享有产权

        2010年11月6日原告与被告李某签订《协议》。该协议规定:(1)某房虽登记在被告李某名下但全部购房资金由原告支付;(2)上述房产的产权和收益均属于原告:(3)未经原告同意,李某不得转让给第三方。该协议是原告和被告李某真实意思表示,它充分表明了涉案房产由原告出资并享有产权。2010年5月26日李某出具给原告的经公证的《委托书》也全面地反映了上述事实,该《委托书》第四条特别注明原告有权收取涉案房产的售楼款。

       (三) 原告实际支付了购房款(包括定金、首期款和按揭贷款)

         2010年4月14日原告与陈某签订《二手房产买卖合同》的当天,原告向陈某支付了定金5万元。2012年4月19日原告通过女儿余某某向被告李某转款32万元,后来原告本人向中介另外支付了4万元,上述款项均转交给陈某,作为支付首期购房款的费用。后来李某申请在招商银行做按揭贷款,但每月按揭贷款仍由原告负责支付。李某用于支付按揭贷款的招商银行卡也一直由原告持有。

      (四)涉案房产由原告控制、使用及租赁

       2010年4月份原告从原业主陈某受让后,到2013年1月21日止涉案房产一直由原告控制、使用及租赁。被告李某从未居住、使用过该房产。

       二. 无权处分人李某将不动产转让给受让人王某,所有权人原告有权追回

       《中华人民共和国物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”

        一般认为:善意取得,指受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产,又可适用于不动产。善意取得中的受让人须是善意的,不知出让人是无处分权人,否则不构成善意取得。

         根据上述《物权法》规定,可知善意取得的条件是:第一,受让人须是善意的,不知出让人是无处分权人。第二,受让人支付了合理的价款。第三,转让的财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备,否则不构成善意取得。

         具体到本案,原告认为对于涉案房产来说,被告王某不构成善意取得,相反被告王某构成恶意取得,理由如下:

       (一)被告王某受让涉案房产时是恶意的

         2012年10月份原告多次同李某约王某及其太太到被告三某地产代理公司凡尔赛宫分行办公室商谈涉案房产的交易事宜,原告已多次向王某及其太太强调原告系涉案房产的实际所有人。由此可见,王某明知出让人李某是无处分权人,但仍然趁原告回台湾看病之际,于2012年12月7日与李某恶意串通将涉案房产转让。

        (二)被告王某以不合理的价格受让涉案房产

         被告王某就住在涉案房产附近小区,对当时涉案房产的价格是心知肚明的(该地段相同物业售价大约每平方米单价为25133元)。况且原告与王某及其太太谈及转让价格时,原告一直强调为310万元。原告委托被告三时也标明涉案房产出售价为310万元。但被告王某与被告李某各怀鬼胎、互相勾结,最后以286万元的低价(售价大约每平方米单价仅为23187元)成交。显而易见,成交总价比原告希望的低24万元,成交每平方米单价比原告希望的低2000元。可见被告王某以不合理的价格受让涉案房产。

          三. 被告三帮助被告一、二成交有过错,应承担相应责任

        2012年10月份以前原告委托被告三某地产代理公司凡尔赛宫代理分行的。通常被告三在其公司网络上公布客户的房源、价格及客户的联系方式,因此无论哪个各个分行所提供的客户的房源(见鉴定报告)、价格及客户的联系方式的全面信息,其他各个分行的业务员均能共享这些资源。但被告三业务员李某某(在深圳市宝安区罗田路的代理分行执业)明知原告委托的价格为310万元、明知李某不是涉案房产的实际所有人(在被告三的资源信息库中原告为提供房源的联系人),被告三为获取高额佣金(4万元),不惜以损害原告权益为代价,帮助被告李某和王某完成涉案房产的交易。因此原告认为被告三帮助被告李某和王某成交是有过错的,理应承担相应的责任。

        原告认为:首先,虽然《中华人民共和国物权法》第17条规定不动产权属证书是权利人享有物权的证明。但是该证书是权利的外在表现形式,只具有推定的效力,与实际权利状况不一定吻合。原告有证据足以证明原告才是真正的权利人,就应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利,支持原告的诉讼请求。

        其次,房屋产权登记仅是一种行政审查,属于行政确认,而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房产归属问题要看购房时双方当事人的真实意思表示,并结合支付购房首付款、按揭贷款和该房屋居住、使用情况等进行综合分析,再确定归属。

        再次,被告王某不是善意取得涉案房产的产权,其与被告李某签订的《二手房产买卖合同》不受《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的保护,同时根据《中华人民共和国合同法》第52条第(五)项规定(违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效),应认定该合同为无效合同。

       综上,(1)被告李某是涉案房产无处分权人,未经原告同意将涉案房产低价转让给王某,被告李某应赔偿损失177万元(含涉案房产增值部分125.7万元以及其它损失);(2)被告王某恶意取得涉案房产的产权,应与被告王某共同承担连带责任;(3)被告三帮助被告一、二成交有过错,应承担相应的补充责任。

         被告严重侵犯了原告的合法权益,恳请贵院根据《中华人民共和国合同法》第6条、第59条、第52条第(五)项之规定、《中华人民共和国物权法》第4条、第7条、第33条、第106条之规定,依法作出判决,支持原告的诉讼请求。

 

                                                                                                                                                                                                    原告委托代理人:刘信平律师

                                                                                                                                                                                                                                                    2013年3月29日

 

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